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1388个小区!淄博刚刚发布!12月1日起施行!
来源: 2021-10-22 10:54:20 字号:- +
将于2021年12月1日起施行

15个要点解码

《淄博市物业管理条例》

10月22日上午,市人大常委会召开新闻发布会,对将于2021年12月1日起施行的《淄博市物业管理条例》(以下简称“条例”)进行解读。

立法的必要性
据悉,我市现有住宅小区1388个,物业服务企业360家,物业从业人员2.4万余人。通过多年物业管理实践,我市积累了许多行之有效的经验做法,也面临许多迫切需要规范和解决的问题:一是监管体制机制尚待理顺,镇办和社区监管断层;二是行政部门的物业管理职责不清晰,管理、执法难进社区;三是业主参与和配合管理意识淡薄,业主大会和业主委员会成立难、作用发挥难,业主自治缺乏操作性规程;四是部分物业企业服务不规范、乱收费等问题突出,保障业主权益的规范性要求和强制性措施不够健全;五是老旧小区水、电、暖等专业设施归口管理责任不清。
市政府2013年出台的《淄博市物业管理办法》,属于规范性文件,有效期5年,废止后亟需地方立法弥补制度空白。

条例的立法过程
2019年1月至8月,市住建局在总结我市物业管理经验做法的基础上,公开征求意见,进行调研论证,起草了《淄博市物业管理条例(草案)》。2019年9月至12月,市司法局通过多种形式广泛征求意见,对条例草案进行了多次研究修改,提请市政府第58次常务会议研究通过。2019年12月28日,市政府向市人大常委会提出了关于提请审议《淄博市物业管理条例(草案)》的议案。
2020年1月至今年4月,市人大常委会法工委通过“高质量立法信息化系统”定向征求各级人大代表意见,通过媒体、网站等向社会公开征求意见,组织到区县开展立法调研,会同市人大城环委员会工作室、市住建局对条例草案进行多次集中研究修改,形成了条例草案修改稿,并按法定程序提请市十五届人大常委会会议进行三次审议。条例于7月30日经市十五届人大常委会第四十八次会议表决通过,将于12月1日起实施。

条例规范的主要内容

中共中央、国务院关于加强和完善城乡社区治理的意见,民法典,国务院《物业管理条例》,省委、省政府关于深化制度创新加快流程再造的实施意见,《山东省物业管理条例》等法律法规和政策性规定是条例的立法遵循。
条例遵照不抵触、不重复上位法原则,通过细化和具化上位法有关规定,着重创新物业管理体制机制,并配套设置保障机制运转的管理规范,切实解决我市实际问题。条例共八章八十六条,包括总则、新建物业与前期物业管理、业主自治管理、物业服务、物业的使用和维护、监督管理、法律责任、附则等内容。条例着重规范和解决以下问题:
1、突出党建引领。条例将物业管理纳入社区治理体系。规定业主委员会成员候选人可以通过社区党组织推荐产生,鼓励业主中的党员、人大代表、政协委员、公职人员、网格员、楼栋长参选业主委员会成员(第二十九条);物管会中的业主代表由社区党组织、居民委员会在业主中推荐产生(第三十八条)。
2.细化管理主体责任,落实监管职责。条例除在总则中明确了各级政府、部门、镇办、居委会和行业协会等各类主体在物业管理活动中的职责外(第四条至第六条);还单设监督管理一章,细化了市、区县住建部门作为物业管理主管部门,发改、公安、民政等14个与物业管理关系密切的其他部门单位在物业管理中的职责;同时,为保障物业管理职责有效落实,条例还设立了联席会议、纠纷调解机制、执法配合、投诉举报和社会监督制度(第六章)。
3.设立物业管理委员会制度,防范物业小区自治失灵。针对各种原因不能成立业主大会、业主委员会的物业小区,条例专门设立了物业管理委员会制度,由物管会组织业主共同决定物业管理事项,并对物管会的成立条件、性质、人员构成、解散等作出具体规定。物管会作为临时机构,推动成立业主大会、选举产生业委会,最终实现业主自治(第三十六条至第三十九条)。
4.对业主大会成立、召开、责任等作了明确界定,进一步规范业主大会程序和权限。条例在第三章单设“业主大会”作为第二节,从性质、成立条件、筹备组组建及职责、召开首次业主大会、业主大会职权、召开形式等对业主大会作了相应规定,规范了业主大会召开程序、职权等内容(第二十一条至第二十七条)。
5.对业委会选举成员、职责、会议召开、换届等作了相应规定,进一步规范业委会程序、履职和成员责任。条例在第三章单设“业主委员会”作为第三节,对业委会成员认定、候选人产生、成员职务、业委会职责、召开会议、任期内选举、换届选举等方面作了规范,并对业委会成员作了禁止性义务规定(第二十八条至第三十五条)。
6.明确了专项维修资金的交纳、续交、管理和应急使用办法,解决专项维修资金使用和管理不规范的问题。条例规定了物业买受人应按规定一次性足额交纳首期专项维修资金,并对维修资金续交、管理、应急使用、应急维修资金申请、建筑物外立面清洗使用维修资金等情形作了明确规定(第六十二条至第六十八条)。
7.明确选聘前期物业服务企业责任、规范物业交付承接查验等要求,解决前期物业服务矛盾纠纷问题。条例规定,建设单位在申请办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前,应依法通过招标的方式选聘物业服务企业,签订书面前期物业服务合同(第十四条)。建设单位应在物业交付使用十五日前,与选聘的物业服务企业完成物业服务区域的承接查验,签订协议,对发现的问题进行整改;还规定了镇办、住建部门对承接查验要进行监督(第十五条)。明确了前期物业服务企业办理物业交接手续后,应在物业管理服务区域内公告服务区域、公共场所、设施等内容(第十七条)。
8.明确物业服务人的权责,解决服务不规范不到位问题。条例规定,业主可以自行管理物业,也可以委托物业服务人管理,一个物业服务区域应选聘一个物业服务企业提供物业服务,并实行项目负责人制度;电梯、消防等设施设备的维修和养护,应由具备相应资质的专业机构或者人员实施(第四十条、第四十四条);接受委托提供物业服务的企业,规定了其相应从业要求(第四十一条);规定了业委会应通过招标或协议方式选聘物业服务人,经业主共同决定后签订书面物业服务合同,住建部门会同有关部门制定合同示范文本(第四十二条);规定了物业服务人应履行的义务、公示服务内容和资料保存(第四十三条、第四十五条、第四十六条);规定了物业服务人解聘、续聘、重新选聘、退出等程序,规定了物业服务人拒不退出和移交资料的处置措施,建立了物业应急服务机制,明确了安全责任(第四十七条至第五十一条)。
9.规定物业服务收费标准和交费义务,解决物业服务收费难收费乱问题。针对物业服务乱收费和业主不满意物业服务拒交物业费的问题,条例规定物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。实行政府指导价的,由发改部门会同住建部门每年制定基准价和浮动幅度,并向社会公布;实行市场调节价的,应在合同中约定,物业服务人不得擅自调整收费标准,不得强制业主预交;并规范了前期物业服务收费调整程序(第五十二条、第五十三条)。条例规定了业委会或业主有权拒绝物业服务人违反规定及物业服务合同擅自扩大的收费;物业服务人应按合同约定履行义务,不得以业主拖欠物业服务费等为由,实施中断或以限时限量等方式变相中断供水、供电、供热、供气、通信等损害业主合法权益的行为,并设置相应处罚(第五十五条、第五十六条、第八十二条);规范了专营单位收费的有关规定(第五十七条)。
10.规范物业服务区域物业服务用房和车位、车库等配套设施的建设与管理,解决业主共享共用设施权属不清的问题。条例规定,新开发建设项目,建设单位应按照规划要求配置物业服务用房,满足物业服务办公、安保、保洁、维修、仓储以及档案管理等需求,并对物业服务用房的配置规划、标准要求、产权登记等作了相应规定(第九条、第十条)。物业服务区域内规划用于停放汽车的车位、车库,应首先满足业主需要。车位、车库尚未出售、附赠或出租的,建设单位应公开数量和位置,业主要求承租的,建设单位不得以只售不租为由拒绝。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有,建设单位不得销售。物业服务区域内依法配建的人防工程平时用作停车位的,可以出租,不得出售、附赠。建设单位或者物业服务人应当在人防工程停车位上作出人防车位的明显标识(第十一条)。条例还明确新建住宅小区内,建设单位应根据规划要求配建电动(汽)车充电设施和电动自行车、自行车停放场所,既有住宅小区内,根据需要配建时需由业主共同决定,配建设施、场所具体办法由市政府制定(第十二条)。
11.规范物业小区公共收益归属,解决权属争议分歧和使用不规范问题。条例明确了物业服务区域内业主共有的范围(第十六条),规定了建设单位、物业服务人利用业主的共有部分产生的收入,在扣除合理成本后产生的收益属于业主共有,收支情况定期公布。同时还对公共收益的种类、管理、查询等问题等作出具体规定(第五十八条)。
12.规定物业小区内禁止行为和安全防范措施,保障和促进社区公共安全。条例规定了物业服务区域内应当禁止的15类行为(第五十九条);规范了业主、物业使用人装饰装修程序和物业服务人对装饰装修巡查监督义务(第六十条、第六十一条);规定了物业服务人、业主和物业使用人的安全防范责任(第六十九条、第七十条)。
13、明确水电气暖等专业经营单位的职责,解决物业服务区域内专业经营设施管理和维护缺位问题。条例规定,供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营单位应依法履行专业经营设施设备的维修养护责任,按照与业主签订的服务合同服务到最终用户,保证服务质量。条例还规定,既有住宅小区的专业经营设施应移交专业经营单位维护、管理,尚未移交的由市、区县政府组织移交;不符合移交要求的由市、区县政府组织改造合格后移交(第十三条)。
14、明确物业服务区域多元化解矛盾纠纷的途径和方式,促进形成基层社区治理新机制。条例规定,住建部门应依法开展行政调解工作,指导物业服务行业建立调解组织(第七十一条第十项);民政部门负责指导建立居民委员会、村民委员会、业主委员会和物业服务人议事协调机制,司法行政部门负责指导物业管理矛盾纠纷的行政调解和人民调解工作;(第七十三条第三项、第四项);镇办应将物业管理纳入本辖区社区治理体系和网格化管理,依法调解处理物业管理纠纷(第七十四条);居委会在镇办指导下履行网格化管理职责,及时排查、化解物业管理纠纷(第七十五条);规定了要建立健全人民调解、行业调解、行政调解、司法调解构成的多元纠纷解决机制,化解物业管理纠纷(第七十七条)。
15、明确违法责任和处罚依据。条例依据上位法,对物业服务人违反本条例未按规定如实公示、公告相关信息的,拒不退出物业服务区域或未保存资料并建立档案的等违法行为,设定了相应的行政处罚。对同一种违法行为,治安处罚法、市容环卫管理办法等现行上位法和我市法规已经规定处罚措施的,未作重复规定(第七十九条至第八十四条)。

来源:掌中淄博

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